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15. Februar 2021

Gewerberaum-Mietverträge in Coronazeiten: Mietreduzierung möglich?

Paragrafen
Paragrafen. Bild: pixabay.

Viele Geschäftsraummieter sind von coronabedingten Einschränkungen, manche Branchen sogar vom Lockdown betroffen, und werden von ihren Vermietern trotzdem zur vollen Zahlung der Miete verpflichtet, obwohl die Nutzung des Mietobjektes erheblich eingeschränkt ist. Der Bundesgesetzgeber hat sich dieses Problems angenommen und für alle Gewerberaummieter folgende Lösung geschaffen: Seit 1. Januar 2021 gilt die neue Regelung des Artikels 240 § 7 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB):

„Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.“ Auf Pachtverträge ist diese Bestimmung entsprechend anzuwenden.

Die neue Regelung sagt zwar nicht, dass der betroffene Mieter automatisch keine oder keine volle Miete mehr bezahlen muss. Zweck dieser Regelung ist jedoch, die Verhandlungsposition des Mieters zu verbessern und zugleich die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien zu fördern, um die Lasten der Covid-19-Pandemie auf Vermieter und Mieter gleichermaßen zu verteilen.

Dies stützt sich auf die gesetzliche Vermutung, dass sich ein Umstand, welcher gem. § 313 Absatz 1 BGB zur Grundlage des Miet- oder Pachtvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, wenn eine staatliche Maßnahme zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie die Verwendbarkeit des Betriebs des Mieters einschränkt oder gar aufhebt. Typische Beispiele solcher staatlichen Maßnahmen sind Schließungsverfügungen durch das Gesundheitsamt oder – per Pandemie-Eindämmungsverordnung – durch den Gesetzgeber.

Voraussetzung

Die Anwendung des § 313 Abs. 1 BGB setzt allerdings voraus, dass auch die weiteren Voraussetzungen erfüllt sein müssen: Zum einen müssen sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, erst nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben, so dass die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt eingegangen wären, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten; zum anderen kann Anpassung des Vertrags erst verlangt werden, wenn und soweit dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Im Streitfall ist Vorliegen dieser Voraussetzungen durch den Mieter bzw. Pächter unter Beweis zu stellen.

Einordnung

Die neue gesetzliche Regelung dürfte die an sie gestellten Erwartungen auf Seiten der Gewerberaummieter kaum erfüllen können. Die Rechtsprechung, die bereits im Zusammenhang mit dem ersten Lockdown herausgearbeitet wurde, gibt wenig Anlass für  Optimismus. So haben die Gerichte Ansprüche der Mieter auf Mietreduzierung überwiegend abgelehnt, und zwar nicht weil § 7 des Art. 240 EGBGB nicht anwendbar sei, sondern aus Gründen der vertraglichen Risikozuweisung oder der fehlenden Unzumutbarkeit (LG München I, 31 O 7743/20, LG München II, 1 O 2773/20, LG Stuttgart, 11 O 215/20, LG Heidelberg, 6 O 66/20, LG Zweibrücken, HK O 17/20, LG Frankfurt, 2-15 O 23/20).

Letztlich müssen, wenn sich die Mietvertragsparteien nicht einigen können, die Gerichte anhand der Umstände des Einzelfalls entscheiden, ob es einem Mieter unzumutbar ist, trotz staatlich angeordneter Betriebsschließung die vereinbarte Miete in unveränderter Höhe zu bezahlen. Dies dürfte nur dann der Fall sein, wenn eine solche Zahlungspflicht die Existenz des Unternehmens gefährden würde. Eine solche Existenzgefährdung erscheint angesichts der  Überbrückungshilfe-Zusagen, die der Staat für alle von Betriebsschließung betroffenen Unternehmen abgegeben hat (damit sollen die wesentlichen Fixkosten, wozu auch Mietkosten gehören, abgedeckt sein) schwer darstellbar.


Dipl.-Jurist Andreas Dolge
Rechtsberater

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