Kann ein Mieter von Gewerberäumen zur vollständigen Zahlung der Miete verpflichtet werden, obwohl er während der Coronapandemie seine Räume – behördlich angeordnet –schließen musste? Dazu hat der Bundesgerichtshof ein Urteil gefällt.
Der Bundesgerichtshof mit einem richtungsweisenden Urteil entschieden, dass dem Mieter von gewerblich genutzten Räumen im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB zustehen kann. Aber Achtung: Dieses Urteil ist eine Einzelfallentscheidung.
Der Fall
Die beklagte Mieterin betrieb ein Einzelhandelsgeschäfts für Textilien (KiK). Aufgrund des sich im März 2020 in Deutschland verbreitenden SARS-CoV-2-Virus erließ das Sächsische Staatsministerium für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt am 18. und am 20. März 2020 Allgemeinverfügungen, aufgrund derer die Mieterin ihr Ladengeschäft im Mietobjekt vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 schließen musste. Daraufhin zahlte die Mieterin für den Monat April 2020 keine Miete. Die Vermieterin klagte auf Mietzahlung.
Der BGH entschied in letzter Instanz wie folgt:
Die auf den Allgemeinverfügungen des Sächsischen Staatsministeriums beruhende Betriebsschließung eines Textilgeschäftes begründet zwar keinen Anspruch auf Mietminderung wegen eines Mangels der Mietsache. Jedoch spricht die neu geschaffene Vorschrift des Art. 240 § 7 EGBGB dafür, dass bei einer zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie behördlich angeordneten Betriebsschließung eine schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage vorliegen kann. Nach dieser neuen Bestimmung wird vermutet, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, wenn vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind.
Allerdings berechtigt allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB noch nicht zu einer Mietkürzung. Vielmehr verlangt die Vorschrift als weitere Voraussetzung, dass dem betroffenen Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
Zurückgewiesen ans Oberlandesgericht
Die Vorinstanzen (Landesgericht Chemnitz, Oberlandesgericht Dresden) hatten diese Voraussetzungen nicht hinreichend geprüft. Der BGH hat den Rechtsstreit daher an das OLG Dresden zurückverwiesen und dem OLG aufgegeben, umfassend zu prüfen und abzuwägen, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Diese werden bei einem gewerblichen Mieter primär in einem konkreten Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung bestehen, wobei jedoch nur auf das konkrete Mietobjekt und nicht auf einen möglichen Konzernumsatz abzustellen ist. Zu berücksichtigen kann auch sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern.
Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage aber nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Dabei können auch Leistungen einer ggf. einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters zu berücksichtigen sein. Staatliche Unterstützungsmaßnahmen, die nur auf Basis eines Darlehens gewährt wurden, bleiben hingegen bei der gebotenen Abwägung außer Betracht, weil der Mieter durch sie keine endgültige Kompensation der erlittenen Umsatzeinbußen erreicht. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich. Schließlich sind bei der gebotenen Abwägung auch die Interessen des Vermieters in den Blick zu nehmen.
BGH-Urteil vom 12. Januar 2022, Az.: XII ZR 8/21
(Stand: 12. Januar 2022)