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50-Euro-Scheine liegen übereinander

Wertermittlung

Der „Wert“ eines Unternehmens hängt entscheidend davon ab, aus welchen Gründen ein Wert festgestellt werden muss. Die Handwerkskammer Halle nimmt selbst Wertermittlungen für Handwerksbetriebe und Existenzgründer vor und berät Sie zum Thema.

Wird ein Unternehmen stillgelegt, werden nur die dinglichen Vermögenswerte als Einzelkomponenten veräußert. Kommt es jedoch zur kompletten Weiterführung durch einen neuen Unternehmer, kommen außer den dinglichen Werten noch die Infrastruktur zum Tragen, da mit ihr Geld verdient werden kann. Das heißt die Gesamtheit aller Vermögensgegenstände ist mehr wert, als die Summe aller Einzelwerte. Je nachdem wie gut die Geschäftsbeziehungen sind, gibt es auch hier Einflüsse auf die Werthaltigkeit eines Unternehmens. Im Falle der Beleihung, Gesamtvollstreckung oder Vermögensauseinandersetzung sind andere Werte anzusetzen.

Ein Unternehmen besteht aus verschiedenen Komponenten

Darunter zählen Grundstücke, Maschinen und Anlagen, Fahrzeugen, Mitarbeiter oder Kundenbeziehungen. Einige Komponenten stellen bei Veräußerung Werte dar. Andere Komponenten (insbesondere Kundenbeziehungen) entscheiden oftmals über den Erfolg, ohne dass sie direkte Werte darstellen. Diese bringen aber gegenüber einer Neugründung erhebliche Vorteile mit sich. Genauso gibt es Einflüsse, die sich negativ auf einen bestimmten Unternehmensstandort auswirken, zum Beispiel planungs- und eigentumsrechtliche Probleme.

Warum Wertermittlung und nicht Buchwert?

Der Buchwert ist eine steuerliche Größe, die sich aus einer nach den AfA-Tabellen des Bundesfinanzministeriums festgelegten Nutzungsdauer und dem Alter eines Wirtschaftsgutes ergibt. So hat danach ein fabrikneuer Pkw nach sechs Jahren keinen signifikanten Buchwert mehr. Eine Wertsteigerung, wie sie zum Beispiel bei Grundstücken vorkommen kann, ist nicht vorgesehen.

Der Buchwert hat also häufig mit dem üblichen Wert/Marktwert nichts zu tun. Er ist eine normativ festgelegte Größe, die für einige steuerliche Zwecke zur Anwendung kommt. Bei der Berechnung der Erbschaftssteuer oder der Übernahme in das Privatvermögen zum Beispiel bildet nicht der Buchwert die Basis sondern der übliche Wert/Marktwert.

Mit Ausnahme einiger steuerlicher Verfahren bildet der Buchwert grundsätzlich nie eine anerkannte Basis für Entscheidungen.


Dipl.-Ing. (TH) Karl-Heinz Grimm
Berater

Telefon 0345 2999-225
kgrimm@hwkhalle.de


Dipl.-Ing. (FH) Detlef Polzin
Berater

Telefon 0345 2999-229
dpolzin@hwkhalle.de


Dipl.-Kaufmann Bernd Linge
Betriebswirtschaftlicher Berater

Telefon 0345 2999-226
blinge@hwkhalle.de

Wozu dient eine Wertermittlung?

alles gewöhnlich nur sinnvoll auf Basis des üblichen Wertes

Betriebsübergabe in der Familie

  • Basis für die Steuerermittlung
  • Basis für Erbausgleiche
  • Basis für Rentenentscheidungen

Betriebsverkauf und -kauf

  • Feststellung angemessener Kaufpreise

Betriebsauflösung

  • Basis der Steuerermittlung der in das Privatvermögen überführten Gegenstände aus dem ehe-maligen Unternehmen

Vermögensauseinandersetzungen

  • Ausscheiden oder Aufnehmen von Gesellschaftern
  • Erbfall
  • Schenkung
  • Scheidungen

Investitionsentscheidungen

  • Sicherheit bei Finanzierungen

Wertbegriffe

Marktwert

Der Betrag den man gewöhnlich für ein Wirtschaftsgut beim Verkauf bekommen kann. Das ist der übliche Wert nach dem Gesetz (§ 194 Baugesetzbuch,
§ 9 Bewertungsgesetz) und im allgemeinen Rechtsverkehr. Er bildet grundsätzlich immer die Basis aller Entscheidungen und Verfahren.

Vergleichswert

Wert auf Basis von Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte; die beste Methode um den Marktwert (siehe oben) zu ermitteln; aufgrund der notwendigen Datenmenge gewöhnlich nur bei Boden- und Fahrzeugbewertungen möglich.

Zeitwert

Wert in Abhängigkeit vom Alter und Zustand des Bewertungsobjektes (Institut für Sachverständigenwesen); Markteinflüsse bleiben weitgehend unberücksichtigt; Anwendung vorzugsweise bei Versicherern

Ertragswert

Wert auf Basis des Ertrags eines Objektes; gewöhnlich bei Grundstücken und Geschäftswerten; kann eine Basis für den Marktwert (siehe oben) sein.

Sachwert

Wert auf Basis der Herstellkosten; gewöhnlich bei Grundstücken; kann eine Basis für den Marktwert (siehe oben) sein.

Beleihungswert

Bildet eine Basis bei Kreditierungen; nur in der Kreditwirtschaft anzutreffen.

Substanzwert

Wert des materiellen Vermögens eines Unternehmens im Unterschied zu deren immateriellen Wert (Geschäftswert, siehe unten); nur sinnvoll als Marktwert (siehe oben). Substanzwert und Geschäftswert bilden gemeinsam den Unternehmenswert.Geschäftswert

Der immaterielle Wertanteil von Unternehmen. Also der Wert der sich aufgrund von Mitarbeiter-, Kunden-, Wettbewerbs- und Lieferantenstrukturen in Verbindung mit der Betriebsorganisation und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage darstellt. Substanzwert (siehe oben) und Geschäftswert bilden gemeinsam den Unternehmenswert.

Unternehmenswert

Die Zahl der Betriebe die zur Übergabe anstehen steigt. Aktuell sind das etwa 20 Prozent der bei der Handwerkskammer Halle eingetragenen Unternehmen. Gleichzeitig sinkt die Zahl möglicher Übernehmer durch den demografischen Wandel und andere wirtschaftspolitische Einflüsse. Im Ergebnis gibt es weniger Nachfolgeinteressenten als Betriebe für die ein Nachfolger gesucht wird.

Damit wird deutlich, wie wichtig aber auch schwierig die Findung eines geeigneten Kaufpreisangebotes von Unternehmen, unabhängig von der Rechtsform, ist. Das betrifft auch Übernahmen innerhalb der Familie, da hier aus rechtlichen und steuerlichen Gründen grundsätzlich immer der Marktwert ermittelt werden muss, egal ob das Unternehmen verkauft, verpachtet, vererbt oder verschenkt wird. Der Marktwert ist der Preis, der unter fremden Personen für das Unternehmen gezahlt werden würde.

Er ist naturgemäß immer eine konkrete Zahl und nie eine Spanne.
Immer wieder findet man u.a. im Internet Hinweise auf Bewertungsschemata, die den Umsatz eines Unternehmens als Basis verwenden und diesen dann mit einem Faktor multiplizieren, um zum Wert zu gelangen. Dies kann schon allein deswegen nicht zu verwertbaren Ergebnissen führen, da die Struktur der Anlagevermögen, besonders was die Grundstücke betrifft, auch bei ähnlichen Unternehmen höchst unterschiedlich sein kann. Von der Anmietung einer eher schlechten Immobilie bis hin zur „Perle“ im Eigentum ist hier alles anzutreffen.

Hinzu kommt, dass aus dem Umsatz keine entscheidenden Hinweise auf die tatsächliche betriebswirtschaftliche- u. Vermögenslage des Unternehmens abgeleitet werden können. Dies mit einfachen Faktoren zu beschreiben ist nicht nur unseriös, es birgt auch erhebliches Streitpotential, wenn auf dieser Basis Steuerannahmen getroffen werden bzw. Erben, Käufer oder Kreditgeber Regressforderungen stellen. Ist das Ergebnis einer solchen „Bewertung“ eine Spanne, dann liegt das richtige Ergebnis möglicherweise innerhalb dieser. Nur wo, das bleibt offen.

Dasselbe gilt für alle Preisfindungen auf der Basis von schematischen „Internetbewertungen“. Leider ist mitunter zu beobachten, dass auch als seriös und kompetent bekannte Institutionen und Seitenbetreiber solche Bewertungssysteme anbieten oder darauf verweisen.

Die Preisbildung bei der Unternehmensübergabe ist von sehr vielen, sehr individuellen Faktoren abhängig, die niemals über ein Schema einzuordnen sind. Gerichte, Finanzbehörden und Kapitalgeber akzeptieren solche Verfahren nie.

Es geht beim Übergabepreis um die Altersversorgung des Übergebers, um den wahrscheinlich größten Kredit den ein Käufer in seinem Leben aufnimmt oder um den dauerhaften Familienfrieden. Alles erzeugt viel zu weitreichende und schwerwiegende Folgen, als dass man den Betrag Mal eben nach dem Umsatz und/oder anderer, simplifizierender Faktoren zu ermitteln versucht.

Die richtige Ermittlung von Marktwerten basiert auf intensiven, detaillierten Marktanalysen, der Beherrschung statistischer, rechtlicher und betriebswirtschaftlicher Verfahren und Regeln, einer soliden Ausbildung und sehr viel Erfahrung. Es ist ein eigener und sehr anspruchsvoller Beruf, der nicht durch „Zahlenschieben“ im Internet ersetzt werden kann.

Die Betriebsberater ihrer Handwerkskammer Halle(Saale) sind in der Lage, hochwertige und rechtssichere Bewertungen anzufertigen. Vertrauen sie bei lebensbestimmenden Entscheidungen nicht auf schematisierte Rechenspielereien.

1-Euro-Münzen fallen auf einen Holztisch


Dipl.-Ing. (FH) Detlef Polzin
Berater

Telefon 0345 2999-229
dpolzin@hwkhalle.de

Die Bewertung von beweglichem Anlagevermögen im Teilmarkt „Klein- und mittelständische Handwerksunternehmen“

Anders als bei der Grundstücksbewertung, ist über Bewertungsmethoden dieser Objekte sehr wenig Literatur erschienen. Auch veröffentlichtes Datenmaterial für die Bewertung ist kaum vorhanden. Es ist also notwendig, die Problematik genau zu analysieren und das verwendete Bewertungssystem detailliert zu beschreiben. Dies tun wir im aufgeführten Aufsatz.

Aufsatz Bewertung bewegliches Anlagevermögen

Die Bewertung von Grundstücken

Mit „Grundstücken“ sind hier sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke gemeint.

Für die Marktwertermittlung von Grundstücken gibt es allgemein anerkannte Regeln, Verfahren und Vorgehensweisen, nach denen wir handeln. Dies sind beispielsweise das Baugesetzbuch, die Immobilienwertermittlungsverordnung und ihre Richtlinien, die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse sowie Fachaufsätze, -zeitschriften und -literatur.

Aufgrund der Vielfalt von Veröffentlichungen über die Marktwertermittlung von Grundstücken verzichten wir hier auf eine detaillierte Beschreibung der Methodik.

Die von Handwerksunternehmen genutzten Gewerbeobjekte bewerten wir, entsprechend der herrschen-den Meinung, regelmäßig auf Basis des Ertragswertverfahrens. Dabei bilden, vereinfachend dargestellt, die zukünftig möglichen Erträge aufgrund tatsächlicher oder fiktiver Vermietung ein Äquivalent zum aktuellen Marktwert.

Eine entscheidende Basis dieser Methodik sind also marktübliche Mieten.

Schriftsymbolbild Grundstück gesucht

Für Wohnungen, Ladenlokale und Büros liegen in Sachsen-Anhalt einige Veröffentlichungen über Marktmieten vor. Zu nennen sind hier vor allem die Kommunen und die Gutachterausschüsse.

Mietübersichten für Werkstatt-, Lager- und Freiflächen hingegen sind kaum veröffentlicht. In Sachsen-Anhalt sind uns Übersichten der IHK Halle-Dessau für den Landkreis Mansfeld-Südharz und den Regionen Anhalt-Bitterfeld, Wittenberg, Dessau-Roßlau und Salzlandkreis sowie der Stadt Halle (Saale) bekannt.

Überhaupt keine Informationen liegen über Mischobjekte vor, beispielsweise Ladenfläche plus Werkstatt plus Lager in einer Einheit. Hier die entsprechenden Mieten der einzelnen Flächenarten zu verwenden und daraus einen Durchschnitt zu bilden, entspricht häufig nicht den Marktbeobachtungen.

Die fachgerechte Bewertung von Grundstücken, die bei Handwerksbetrieben typischerweise anzutreffen sind, erfordert also die Erstellung marktüblicher Mietübersichten solcher Grundstücke.

Durch die Beratungstätigkeit für unsere Handwerksunternehmen und aufgrund anderer Quellen, haben wir Zugang zu vielen Mietverträgen, die durch die ausgebildeten und erfahrenen Wertermittler der Handwerkskammer ausgewertet werden. Diese Basis gibt uns die Möglichkeit, die Marktwertermittlung von Grundstücken durchzuführen.

Die Mietübersichten haben wir auf unserer Website veröffentlicht.

Liegenschaftszinssatz

Aus der Auswertung uns bekannter Kauffälle ergibt sich für den Liegenschaftszinssatz eine Spanne zwischen 6 und 14 %.

Die Datenbasis bilden Werkstattgrundstücke. Eine Werkstatt ist eine Arbeitsstätte mit vorhandenen Werkzeugen oder Maschinen zur Fertigung oder Reparatur von Produktionsgütern. Im Rahmen der Liegenschaftszinssatzableitung gehören hier auch regelmäßig die für den gewöhnlichen Betrieb notwendigen Nebenflächen wie Büro-, Lager-, Sozialräume usw. dazu, das heißt das gesamte Grundstück.

Bei der Auswahl des Liegenschaftszinssatzes sind unter anderem die folgenden Kriterien zu berücksichtigten:

  • Regionale Wirtschaftskraft,
  • Nachfrage,
  • zu erwartenden Restnutzungsdauer,
  • Wirkung der demographischen Struktur,
  • Einfluss der Zinsen und der Inflationsrate auf den Immobilienmarkt.